STIMA AREE EDIFICABILI

Così come per i fabbricati, anche per le aree edificabili vi sono diversi fattori che influisconopositivamente o negativamente sul valore delle stesse aree.Tali fattori fanno riferimento alle condizioni estrinseche, alle condizioni intrinseche ed alla situazione giuridica.

CONDIZIONI ESTRINSECHE

Le condizioni estrinseche o di zona corrispondono alle "qualità" relative all'area da edificare ed influenzanoil grado di apprezzamento dell'area stessa, come:

• la posizione del lotto (se in zona centrale, periferica, residenziale, ecc.);
• la vicinanza ai servizi (scuole, uffici, negozi, banche, ecc.);
• la salubrità della zona (se vicina a parchi e giardini o se inquinata);
• la panoramicità (se dal lotto si può godere di un ameno panorama,……);
• l'efficienza dei servizi pubblici (opere di urbanizzazione primaria e secondaria);
• la rumorosità della zona (le zone rumorose e con traffico sono meno appetibili);

CONDIZIONI INTRINSECHE

Le condizioni intrinseche sono quelle proprie dell'area edificabile ed hanno influenza sulle possibilitàtecniche di utilizzo dell'area stessa, sul pregio dei fabbricati e sul costo di costruzione, come:- le dimensioni del lotto (in genere i lotti più piccoli hanno un valore unitario maggiore);

• la forma geometrica del lotto (gli appezzamenti di forma regolare hanno un valore unitario maggiore);
• la lunghezza del fronte stradale (in genere, a parità di condizioni, hanno un maggiore valore unitario gliappezzamenti con un fronte stradale maggiore poiché su tali lati è possibile realizzare negozi,  locali peresposizione, ecc.);
• la giacitura del terreno (i lotti pianeggianti, rispetto a quelli in pendio, comportano costi di costruzionepiù bassi e, quindi, hanno un maggior valore unitario);
• l'esposizione (è in relazione alla pendenza del terreno e all'orientamento, le aree orientate a sud hannoun maggior valore unitario);
• la natura del terreno (i terreni paludosi sono quelli che necessitano di maggiori spese per i drenaggi eper consolidare il terreno con idonee fondazioni, per cui il valore unitario dell'area sarà minore);
• la distanza del lotto dagli allacciamenti (la vicinanza della rete idrica, fognante, elettrica, telefonica edel gas influisce positivamente sul valore);
• facilità di accesso (l'accesso diretto all'area è un motivo di pregio).

SITUAZIONE GIURIDICA 

Per situazione giuridica si deve intendere l'esistenza di tutti i vincoli di diritto pubblico e privato chepongono limiti alla utilizzazione edilizia di un'area ed incidono, pertanto, sul suo valore.I vincoli di diritto pubblico derivano dalla legge che viene resa esecutiva dagli strumenti urbanistici (PRG eRegolamento Edilizio Comunale). I vincoli di diritto privato derivano dalla legge o possono dipenderedall'esistenza di servitù passive.I vincoli più importanti riguardano:

• la distanza di rispetto che le nuove costruzioni dovranno mantenere da fabbricati preesistenti e/o dabeni pubblici

• l'altezza max dei fabbricati costruibili

• la rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici o l'obbligo ad usare determinatimateriali

• l'indice di edificabilità (If) cioè il rapporto tra la cubatura edificabile (m3) e la superficie totale dellotto (m2). Con la formula inversa si ricava la cubatura edificabile = superficie totale x If

• l'indice di utilizzazione o rapporto di copertura (Iu) cioè il rapporto tra la superficie copribile dalfabbricato (m2) e la superficie del lotto (m2). Con la formula inversa si ricava la superficie copribile =superficie totale x Iu

• il tempo necessario per ottenere la concessione.NB.: la conoscenza dei vincoli e degli indici permette di determinare, sul piano estimativo, la grandezza del fabbricatoelevabile sull'area interessata. Da questa grandezza, espressa in volume o in superficie di sviluppo dei piani, dipende,a parità di altre condizioni, il valore dell'area.

Certificato di destinazione urbanistica: cos'è e come richiederlo

Attachments:

Stima terreno fabbricabile	[Esercizio risolto]	149 kB
Modello CDU	[Richiesta certificato di destinazione urbanistica]	169 kB
Stima terreno	[Premessa - esempio pratico]	1855 kB
Stima aree edificabili	[VALUTAZIONE AREE EDIFICABILI]	629 kB
Valore Medio Agricolo	[VAM 2005 - Latina]	16 kB